La Ley de Vivienda en 2025: ¿Solución real o nuevo laberinto inmobiliario?

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Dos años después de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, el mercado inmobiliario español sigue envuelto en polémica. Independientemente de estar a favor o en contra, la ley busca garantizar el derecho a una vivienda digna, aunque su aplicación práctica ha generado más interrogantes que certezas.



Principales cambios introducidos:

1. Límites al alquiler en zonas tensionadas:

Las comunidades autónomas pueden limitar los incrementos del alquiler al 3% anual en zonas con precios desproporcionadamente elevados. Regiones como Cataluña y el País Vasco ya han aplicado esta medida, mientras otras, como Madrid y Andalucía, muestran resistencia.

2. Redefinición de "Gran Tenedor":

Se considera "gran tenedor" a quien posea más de 5 inmuebles en zonas tensionadas, ampliando el alcance de la regulación sobre los propietarios que dominan el mercado local.

3. Adiós al IPC: llega el IRAV:

Desde 2025, los alquileres ya no se actualizan por el IPC, sino mediante el nuevo Índice de Referencia de Alquileres de Vivienda (IRAV), intentando contener incrementos descontrolados.

4. Protección ampliada frente a desahucios:

La ley refuerza la protección a personas vulnerables, con prórrogas obligatorias de contratos y mayores garantías legales antes de un desahucio.

5. Gastos inmobiliarios asumidos por propietarios:

La gestión inmobiliaria deja de ser responsabilidad económica del inquilino, trasladando esta carga al propietario.

6. Viviendas vacías y sanciones fiscales:

Se establecen recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% para viviendas desocupadas durante más de dos años, intentando movilizarlas hacia el mercado.

La gran ausencia: fondos de inversión

Sin embargo, la ley ha obviado un aspecto crucial: la regulación explícita sobre la participación de fondos de inversión en el mercado de viviendas, lo que permite a estos grandes actores seguir adquiriendo inmuebles masivamente, desplazando a particulares del mercado y manteniendo o incluso incrementando artificialmente los precios.

Este detalle no es menor. Al no limitar la participación de fondos especulativos, vuelve a surgir la pregunta sobre quién ejerce realmente el poder decisorio en estas cuestiones fundamentales. ¿Son realmente los políticos quienes gobiernan, o están condicionados por el poder financiero?

Consecuencias prácticas:

• Reducción de oferta: propietarios particulares retiran inmuebles del mercado por inseguridad jurídica.
• Incrementos en precios: la falta de oferta genera subidas en zonas no reguladas.
• Incertidumbre generalizada: tanto propietarios como inversores dudan sobre la estabilidad a medio plazo.

Reflexión final:

La Ley 12/2023 tiene objetivos loables en teoría, pero su aplicación está revelando brechas profundas. La ausencia de regulación efectiva sobre fondos de inversión subraya una realidad incómoda: las decisiones políticas parecen seguir subordinadas al poder financiero, dejando nuevamente en el aire la pregunta esencial sobre quién gobierna realmente en materia de vivienda.

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