El verdadero enemigo en casa: cómo los impuestos encarecen tu vivienda

Tiempo de lectura, 4-5 minutos.

Como acertadamente argumenta Gumersindo Fernández en su blog sobre la libertad que debería sobre la libertad que debería otorgar comprar una vivienda, ser propietario tendría que significar seguridad, estabilidad y autonomía. Tener una casa debería ser sinónimo de tranquilidad: nadie puede echarte, nadie te sube la renta de golpe y es un patrimonio que puedes dejar en herencia.

Sin embargo, en España esa libertad se ha ido diluyendo porque, en la práctica, cada casa la compartimos con un socio silencioso pero voraz: el Estado.

Más allá de la oferta y la demanda

Durante décadas se nos ha explicado que el precio de la vivienda depende de la ley de la oferta y la demanda, de la especulación inmobiliaria, de los fondos buitre o de la escasez de suelo. Todo esto pesa, sí, pero hay un factor menos visible que eleva los precios de forma artificial: la presión fiscal.

El ladrillo se ha convertido en la vaca lechera del Estado. Se grava cuando lo compras, se grava mientras lo tienes y se vuelve a gravar cuando lo vendes. De hecho, si uno hace las cuentas, la sensación es que tu vivienda nunca es del todo tuya: siempre hay una parte que pertenece a Hacienda.

La “casa a medias” con Hacienda

Comprar o vender una vivienda no es un simple intercambio entre particulares. Es un recorrido lleno de peajes:

• ITP o IVA, al comprar: en Andalucía, entre un 7% y un 10% del precio.
• AJD, por las escrituras: en torno a 1,2%.
• IBI, cada año, como recordatorio de que la propiedad nunca está libre de cargas.
• IRPF, al vender con ganancia: entre un 19% y un 30% de lo que ganes, sin corrección por inflación.
• Plusvalía municipal, otro bocado el día de la venta.

Esto significa que, aunque el mercado se mantuviera estable, la mera fiscalidad ya es suficiente para inflar los precios y reducir el beneficio real del propietario.

El problema del valor de referencia

Desde 2022, la base imponible mínima para impuestos como ITP y AJD ya no es el precio de compraventa pactado, sino el valor de referencia catastral. ¿Qué implica esto? Que Hacienda puede obligarte a pagar impuestos sobre un valor más alto que el que realmente pagaste.

El gran absurdo es que este valor se calcula de forma automática y generalista, sin tener en cuenta si tu vivienda está reformada o en ruinas. En la práctica, dos casas radicalmente distintas pueden tributar igual. Para muchos juristas esto es directamente confiscatorio: se paga por una riqueza ficticia.

Un ejemplo cercano

Un cliente nuestro en Cádiz compró en 2006 por 200.000 € un inmueble para despacho profesional. Hoy podría venderlo por 400.000 €.

La ganancia aparente es de 200.000 €, pero la realidad es la siguiente:

• Solo en IRPF se le van unos 58.000 €.
• En plusvalía municipal, otros 4.000 €.
• Al querer comprar otra vivienda similar, debería pagar 31.500 € de ITP.

Resultado: para poder cambiar de inmueble sin perder, tendría que vender mucho más caro su actual despacho. Es decir, los impuestos le obligan a encarecer el precio de venta.

El círculo vicioso

Así es como el Estado, con su dictadura fiscal sobre la vivienda, alimenta el propio encarecimiento del mercado:

1. El vendedor sube el precio para cubrir los impuestos que sabe que pagará al vender.
2. El comprador necesita más dinero no solo para pagar la casa, sino también los tributos asociados.
3. El acceso a la vivienda se complica, y el ciclo de subida se retroalimenta.

Al final, tanto comprador como vendedor quedan atrapados. El primero paga más, el segundo gana menos de lo que aparenta, y quien siempre gana es el fisco.

Libertad hipotecada

La conclusión es amarga: la propiedad de una vivienda en España ya no garantiza la libertad que debería. La fiscalidad convierte al propietario en un inquilino perpetuo del Estado. Aunque tengas la casa pagada, seguirás abonando IBI todos los años. Y cuando vendas, pagarás de nuevo como si fueras un especulador, aunque simplemente quieras mudarte o reinvertir.

📊 En el artículo que sigue, encontrarás un análisis técnico detallado de cada impuesto, con porcentajes exactos, cálculos reales y una tabla resumen del ejemplo. Pero lo esencial es esto: la vivienda se ha convertido en el cajero automático de la Administración. Hasta que no se revise esta carga fiscal, hablar de abaratamiento real será poco más que un espejismo.
 

El encarecimiento artificial de la vivienda en España: la carga fiscal

Tiempo de lectura, 18-20 minutos.

Comprar una vivienda debería otorgar libertad y seguridad a quien la adquiere, tal como argumentaba Gumersindo Fernández en su artículo reciente. Sin embargo, en la práctica, el Estado se ha convertido en un “socio” indeseado en cada vivienda, gravándola con numerosos impuestos. Muchos propietarios sienten que tienen su casa “a medias con el Estado”, debido a la elevada carga impositiva que soportan. Además de factores de mercado (oferta, demanda, especulación), la presión fiscal contribuye de forma muy significativa a un encarecimiento artificial de la vivienda. A continuación, analizamos todos los impuestos que gravan la vivienda en España (con especial atención a Andalucía) y cómo afectan al bolsillo del propietario y al precio final de las casas.

Impuestos al comprar una vivienda

Al adquirir una vivienda en España, ya sea nueva o de segunda mano, se afrontan fuertes tributos:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Si la vivienda es nueva (primera transmisión del promotor al comprador), la compra está sujeta a IVA. El tipo general del IVA en vivienda nueva es 10% sobre el precio escriturado [1]. (En viviendas de protección oficial se reduce al 4%, y en inmuebles no residenciales –como locales u oficinas– el IVA es del 21%). Este IVA se paga al promotor en el momento de la compraventa.

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Las viviendas de segunda mano (transmisiones entre particulares) no pagan IVA sino ITP en la mayoría de los casos[2]. Este es un impuesto autonómico y su tipo varía según la comunidad. En Andalucía, desde 2021 rige un tipo general del 7% sobre el valor escriturado del inmueble [3]. Existen tipos reducidos en situaciones especiales: por ejemplo, en Andalucía se aplica un 6% si el inmueble va a ser vivienda habitual y su valor no supera 150.000 €, y un 3,5% si además el comprador es menor de 35 años, víctima de violencia doméstica/terrorismo, o en municipios despoblados (siempre que el valor ≤ 150.000 €) [3]. (Otras autonomías fijan tipos generales entre el 6% y el 10%, según el caso). El ITP lo paga el comprador y debe liquidarse en un plazo (en Andalucía, hasta 2 meses desde la escritura).

• Actos Jurídicos Documentados (AJD): Es un gravamen sobre las escrituras notariales asociadas a la compraventa. Se paga principalmente cuando se compra obra nueva (además del IVA) o cuando se formaliza una hipoteca. En Andalucía el tipo general de AJD es 1,2% desde 2021[4] sobre el valor escriturado de la vivienda (con tipos reducidos del 1% o menos para viviendas habituales baratas y otros supuestos[5]). Este impuesto recae sobre el comprador y grava la firma ante notario y la inscripción registral.

Base imponible – valor de referencia catastral: Es importante destacar que, desde 2022, la base imponible mínima para ITP y AJD ya no es simplemente el precio de compraventa pactado, sino el valor de referencia catastral del inmueble (determinado por la Dirección General del Catastro).

En la práctica, Hacienda toma como base el mayor entre el valor declarado y el valor de referencia [6]. Esto ha generado polémica, porque el valor de referencia se calcula de forma automática y generalizada, sin inspección individual de la vivienda. Aspectos concretos como el estado de conservación, reformas, superficie útil o calidades “no se tienen en cuenta” en dicho valor [7]. El resultado es que dos viviendas muy diferentes (por ejemplo, una reformada y otra para rehabilitar) pueden tener el mismo valor de referencia y pagar los mismos impuestos, algo que tribunales como el TSJ de Andalucía consideran injusto y potencialmente inconstitucional [7]. De hecho, existe el riesgo de que algunos ciudadanos tengan que tributar por cifras superiores al valor real de su inmueble [8], violando el principio de capacidad económica. Este asunto está pendiente de la decisión del Tribunal Constitucional en 2025 [9] [10]. Mientras tanto, si compras una vivienda y el valor de referencia supera el precio que pagaste, deberás liquidar ITP/AJD sobre ese valor de referencia – conviene impugnar en Hacienda aportando tasaciones independientes si realmente el inmueble vale menos [11] [12], aunque con pocas posiblidades de éxito.

Resumen: Entre IVA/ITP y AJD, los impuestos por adquirir una vivienda suelen representar entre un 8% y 11% adicional sobre el precio, dependiendo de si es nueva o usada, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del comprador. Esto encarece notablemente la compra inicial. Por ejemplo, en Andalucía la compra de una vivienda de 200.000 € implicaría pagar ~14.000 € de ITP (7%) o 20.000 € de IVA (10%)[3][1], más unos 2.400 € de AJD (1,2%). Un comprador debe tener ahorros para estos impuestos además del precio de la vivienda.

Impuestos durante la propiedad (tenencia de la vivienda)

Ser propietario de una vivienda conlleva principalmente un impuesto anual:

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un tributo municipal que grava la titularidad de la propiedad. Cada ayuntamiento fija el tipo impositivo dentro de los límites que marca la ley (aproximadamente entre 0,4% y 1,3% del valor catastral para inmuebles urbanos, según tamaño de municipio y uso de la propiedad) [13]. El valor catastral es una valoración administrativa del inmueble (generalmente bastante inferior al valor de mercado) que se actualiza periódicamente. En la práctica, el IBI anual de una vivienda normal suele equivaler a entre un 0,1% y 0,3% del valor de mercado de la casa. Por ejemplo, en Andalucía el tipo medio efectivo de IBI urbano es de ≈0,73% sobre valor catastral [14]. Si una vivienda tiene un valor catastral de 100.000 €, pagará alrededor de 730 € cada año de IBI.

El IBI se paga todos los años (es un coste fijo de mantener la propiedad). Cabe mencionar que muchos ayuntamientos han venido incrementando el IBI mediante revisiones catastrales al alza y subidas de tipos, ya que es una de sus principales fuentes de ingresos. En algunas capitales el IBI puede suponer más de 1.000 € anuales para pisos medios. En cualquier caso, a lo largo de los años, el propietario termina pagando una suma considerable: por ejemplo, mantener una vivienda durante 20 años podría implicar abonar fácilmente entre un 5% y 10% de su valor inicial solo en IBI acumulado.

Nota: Existen bonificaciones o exenciones de IBI en casos específicos (vivienda habitual de familia numerosa, inmuebles históricos, etc.), pero son excepciones. En general, cada propietario está obligado a pagar el IBI correspondiente cada año (típicamente, lo paga quien figure como dueño a 1 de enero de cada año [15]).

Impuestos al vender una vivienda

Al desprenderse de una vivienda (venta, donación, herencia), también entra en juego la fiscalidad, tanto estatal como local:

Impuesto sobre la Renta (IRPF) – Ganancia patrimonial: La venta de una propiedad por un precio superior al de compra genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF. En otras palabras, Hacienda se queda con una parte del beneficio obtenido por la revalorización de la vivienda. En España, las ganancias por venta de inmuebles tienen un gravamen progresivo: actualmente se aplican tipos del 19% hasta 6.000 € de ganancia, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 30% por la parte de ganancia que exceda 300.000 € [16].

Ejemplo: Si alguien obtiene una ganancia de 50.000 € vendiendo su piso, tributará 19% por los primeros 6.000 € y 21% por los 44.000 € restantes, pagando alrededor de 10.380 € a Hacienda[16][17]. Para ganancias mayores, los tramos más altos hacen que la proporción de impuesto sea significativa (p. ej., una plusvalía de 200.000 € soporta ~45.000 € de IRPF; una de 500.000 € paga unos 126.000 €).

Es importante señalar que el IRPF no ajusta por inflación la ganancia obtenida. Hasta 2014 existían coeficientes de actualización monetaria que corregían el precio de compra por la inflación acumulada, evitando tributar por incrementos puramente nominales. Pero desde 2015 estos coeficientes fueron eliminados, de modo que toda la ganancia tributa íntegramente en valor nominal, incluso si una buena parte del aumento de precio se debe simplemente a la inflación [18]. Esto supone un serio perjuicio para el contribuyente, que paga impuestos incluso por un dinero que no ha ganado en términos reales (solo por la subida general de precios) [18]. De hecho, con la inflación acumulada de las últimas dos décadas, es fácil que una vivienda vendida mucho tiempo después apenas genere ganancia real. Por ejemplo, 20 años de inflación pueden rondar un 50%: un piso comprado en 2005 por 200.000 € equivaldría a unos 306.000 € en 2025 solo por efecto del IPC, de modo que si se vende en ~300.000 € realmente no habría plusvalía real [19].

Aun así, Hacienda exigiría tributar como si hubiera beneficio, dado que no corrige este efecto. (El Tribunal Constitucional en 2023 avaló por mayoría la constitucionalidad de esta situación, argumentando que la inflación “moderada” no distorsiona gravemente la capacidad económica del contribuyente, aunque hubo votos particulares en contra de esa decisión [20]).

Exenciones: No todas las ventas pagan IRPF; la ley contempla algunas exenciones en circunstancias justificadas. En particular, la venta de la vivienda habitual está exenta de IRPF si el importe obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (por tanto, quienes venden su casa para comprar otra de residencia suelen no pagar IRPF por la plusvalía, siempre que reinviertan todo lo ganado en la nueva vivienda). También está exenta la ganancia por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años (o personas en situación de dependencia severa), así como las daciones en pago al banco, entre otros supuestos. Estas exenciones buscan proteger casos socialmente sensibles. Sin embargo, las ventas de segundas residencias, inmuebles de inversión o locales no disfrutan de esas ventajas: tributan por la totalidad de la plusvalía. En resumen, si la vivienda no es la habitual (como veremos en el ejemplo más adelante), toda la ganancia tributa al IRPF sin remedio.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente llamado Plusvalía Municipal: Es un impuesto municipal que grava la revalorización del suelo urbano de la propiedad durante el período en que estuvo en manos del vendedor [21]. En otras palabras, la ciudad cobra un impuesto por el aumento de valor del terreno (no de la construcción) desde la adquisición hasta la venta. Corresponde pagarlo al vendedor en una compraventa [22] (salvo pacto contrario entre las partes, o salvo que se transmita por herencia/donación, en cuyo caso lo paga quien recibe el inmueble).

Hasta hace poco, la plusvalía municipal se calculaba con un método fijo que presuponía siempre una subida de valor, lo que fue muy controvertido, incluso hubo casos en que se cobraba aunque el inmueble no hubiera subido de precio real, lo cual fue declarado inconstitucional en 2021. A raíz de ello, la normativa cambió y ahora existen dos métodos de cálculo [23] [24], dejando al contribuyente elegir el más favorable:

• Método objetivo: aplica unos coeficientes en función de los años de posesión al valor catastral del suelo. Cada ayuntamiento aprueba anualmente dichos coeficientes (dentro de unos máximos fijados por ley) en función de la evolución del mercado inmobiliario [25] [26]. Por ejemplo, para 2025, la norma general establece un coeficiente máximo de 0,22 para un periodo de generación de 19 años [27] (y topes menores para menos años; p. ej. ~0,16 para 10 años, ~0,1 para 15 años, etc.). Este coeficiente multiplicado por el valor catastral del suelo da la base imponible. Luego se aplica el tipo impositivo que haya fijado el ayuntamiento (puede variar, pero suele estar entre el 20% y el 30% como máximo) [28]. En muchos municipios grandes, el tipo aplicado ronda el tope del 30%. Siguiendo el ejemplo de 19 años y valor catastral suelo X: la plusvalía sería base = X * 0,22; si el ayuntamiento aplica un 30%, la cuota a pagar sería 0,22 * X * 0,30 = 0,066 * X (un 6,6% del valor catastral del suelo).

• Método real: calcula la plusvalía según la ganancia real obtenida por el terreno, es decir, con la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición del suelo [24]. Simplificando, se toma el precio de venta y compra, se estima la parte de cada uno atribuible al terreno (por ejemplo, usando el porcentaje de valor catastral de suelo sobre el total) y se calcula el incremento real en euros. Sobre esa ganancia real del terreno se aplica el tipo impositivo municipal correspondiente.

Sea el método que fuere, rara vez va a coincidir con el que te den en el Ayuntamiento, porque la mayor parte de las veces, no saben realmente cómo aplicarlo.

En teoría, el contribuyente puede elegir pagar por el método que le resulte más barato. En general, si el inmueble se ha revalorizado mucho porcentualmente, el método objetivo puede dar menor base imponible; si la revalorización fue baja, conviene tributar por el método real para evitar pagar de más. Si no hubo ganancia (venta con pérdidas), no se paga plusvalía – la ley ahora lo exime explícitamente [29]. También, por ley, tras 20 años de tenencia la plusvalía deja de aumentar: a partir de ese límite de años, el impuesto se congela (alivio para quien hereda o mantiene propiedades muy largo tiempo) [30].

En términos prácticos, la plusvalía municipal suele suponer un coste moderado en comparación con el IRPF: típicamente equivale a un 1%–3% del precio de venta en operaciones con muchos años de posesión, aunque puede variar. Por ejemplo, en una ciudad con tipo alto (30%), si el valor catastral del suelo de un piso representa un 20% de su valor de mercado, la plusvalía efectiva rondaría un 6% del valor catastral suelo, es decir aproximadamente un 1,2% del precio de mercado (asumiendo ~20 años de tenencia). Aun siendo menor que el IRPF, es un impuesto adicional que encarece la operación de venta y “muerde” una parte del beneficio del propietario.

Resumen: Vender una vivienda no es gratis fiscalmente; al contrario, puede tener un coste fiscal elevado. Sumando IRPF y plusvalía municipal, entre un 20% y 30% de la ganancia obtenida por la venta acabará en las arcas públicas. Esto desincentiva la venta de viviendas y, en cierto modo, encarece el precio que el vendedor pide (pues intentará cubrir, al menos en parte, los impuestos que deberá pagar).

Caso práctico: Impacto de los impuestos en la venta y recompra de una vivienda (Andalucía)

Para ilustrar claramente cómo los impuestos encarecen la vivienda de forma artificial, veamos el ejemplo realista de un cliente en Andalucía, concretamente, en Cádiz:

• Compra inicial (2006): Adquirió en 2006 un inmueble por 200.000 €. Se trataba de su despacho profesional (no vivienda habitual), por lo que no aplican futuras exenciones de vivienda habitual. Supongamos que pagó ITP en su día (en 2006 el ITP en Andalucía era 7%–8%), unos ~15.000 € de impuestos al comprar.

• Valor actual y venta (2025): Ahora en 2025 ese inmueble se va a vender por 450.000 € (precio de mercado). En 19 años, el valor se ha más que duplicado de 200k a 450k. Parte de ese aumento es por inflación y parte, revalorización real. Al vender a este precio, el propietario obtiene una ganancia patrimonial bruta de 250.000 €.

• IRPF por la venta: Dado que no es vivienda habitual (y el vendedor no reinvierte en otra vivienda habitual), toda la plusvalía tributa. Aplicando los tramos vigentes del IRPF del ahorro (19%, 21%, 23%, 27%…) [16], una ganancia de ~250.000 € supondrá cerca de 58.000 € de impuesto para Hacienda. Cálculo aproximado: 19% sobre los primeros 6.000 € (1.140 €) + 21% sobre 44.000 € (9.240 €) + 23% sobre los siguientes 150.000 € (34.500 €) + 27% sobre los últimos 50.000 € (13.500 €). Sumando, el vendedor deberá pagar alrededor de 58.380 € en su declaración de la renta [16][17]. Este pago de IRPF reduce notablemente el beneficio neto obtenido por la venta.

• Plusvalía municipal: Suponiendo que el inmueble está en un municipio donde el valor catastral del suelo es, por ejemplo, 60.000 € (aproximadamente un 30% del valor catastral total), con 19 años de tenencia. Conforme a la normativa 2025, el coeficiente máximo para 19 años es 0,22[27]. Así, la base imponible sería 60.000 * 0,22 = 13.200 €. Si el ayuntamiento aplica el tipo habitual del 30%[28], la cuota de plusvalía sería 3.960 €. (Si en vez del método objetivo se calculara según la plusvalía real del terreno, el resultado podría variar ligeramente, pero estaría en el mismo orden de magnitud; para este ejemplo usamos la fórmula objetiva máxima). El vendedor debe abonar ~4.000 € al ayuntamiento por este impuesto local.

• Situación tras la venta: El vendedor recibe 450.000 € del comprador en la escritura. Pero de ese importe, tendrá que destinar unos ~62.000 € para pagar impuestos (≈58k a Hacienda por IRPF + ≈4k al Ayuntamiento por plusvalía). Neto efectivo que le queda: alrededor de 388.000 € libres de cargas (450k – 62k).

• Recompra de otra vivienda: Este cliente desea utilizar lo obtenido para comprar otra casa (por ejemplo, cambiar su despacho por otro en otra vivienda). Supongamos que la nueva propiedad que quiere comprar también cuesta en torno a 450.000 € (precio similar a la que vendió). Aunque obtuvo 388.000 € netos de la venta, al comprar la nueva tendrá que pagar de nuevo impuestos de adquisición. Si la nueva compra es de segunda mano, abonará ITP del 7% en Andalucía, es decir 31.500 € adicionales; si fuera una vivienda nueva, pagaría 10% de IVA (45.000 €) más ~1,2% AJD (~5.400 €). Tomemos el caso más frecuente de vivienda usada: necesitará 450.000 + 31.500 = 481.500 € para cubrir el precio de la nueva casa más el ITP de la operación.

• Desfase y encarecimiento: Como vemos, el dinero neto del que dispone (388.000 €) no alcanza para comprar otra vivienda de 450.000 € una vez considerados los impuestos de compra. De hecho, hay una diferencia de ~93.500 € que le faltan. ¿De dónde saldrá ese dinero? En la práctica, tendría que vender más caro su inmueble inicial para cubrir ese hueco fiscal. Si quisiera netear ~481.500 € tras impuestos, debería haber vendido su propiedad en aproximadamente 540.000–550.000 € (en lugar de 450k). A ese nivel de precio, la ganancia sería mayor, pero también los impuestos subirían; grosso modo, rondando los 545.000 € de venta se obtendrían ~481.5k netos tras pagar ~63.5k en impuestos (el IRPF aumentaría porque la plusvalía pasaría de 250k a ~345k, pero una buena parte de ese extra caería en el tramo del 30%). Esto implica que, solo para quedar a mano, el vendedor debería pedir casi un 20% más por su vivienda debido a los impuestos. En otras palabras, la carga fiscal fuerza a encarecer la vivienda en un buen porcentaje: el propietario transfiere parte del coste fiscal al precio de venta (en la medida en que el mercado lo permita).

Este ejemplo evidencia que no es solo la ley de oferta y demanda la que eleva los precios inmobiliarios; la “enemiga en casa” es también la fiscalidad. El Estado, con su “dictadura fiscal” sobre la vivienda (valores de referencia altos, impuestos de compraventa, plusvalías, IRPF no ajustado a inflación, IBI anual, etc.), encarece artificialmente el acceso a la vivienda. El comprador paga más y el vendedor recibe menos, ya que una porción considerable del valor de la vivienda termina en las arcas públicas.

Conclusiones

La vivienda en España soporta una de las cargas fiscales más altas de nuestro entorno, lo que tiene varias consecuencias negativas:

• Encarecimiento para el comprador: Quien compra debe disponer de ~10% extra del precio solo para impuestos de adquisición (IVA/ITP/AJD), lo que dificulta el ahorro necesario para acceder a la vivienda. Esto se asemeja a comprar “media casa para el Estado” además de la propia [10].

• Menor rentabilidad para el vendedor: Quien vende se ve obligado a ceder una parte importante de su ganancia en impuestos (pudiendo llegar a casi 1/3 de la plusvalía entre IRPF y plusvalía municipal). Esto desincentiva la movilidad residencial y la venta de inmuebles, pues muchos propietarios piensan dos veces antes de vender por el peaje fiscal que deberán pagar.

• Distorsiones de mercado: Los impuestos pueden terminar trasladándose en parte a los precios. Como vimos, un vendedor intentará compensar la carga fiscal subiendo el precio de venta (si el mercado se lo permite). Igualmente, un propietario de vivienda en alquiler repercutirá el coste del IBI y otros impuestos en la renta que cobra al inquilino. Así, la fiscalidad inmobiliaria elevada presiona al alza los precios de venta y alquiler, alimentando la espiral de encarecimiento.

• Sensación de injusticia y doble imposición: Se tributa al comprar (ITP/IVA), se tributa cada año por tener la vivienda (IBI), y se vuelve a tributar fuerte al vender (IRPF, plusvalía). Todo ello, en muchas ocasiones, sin considerar circunstancias como la inflación o el estado real del inmueble, lo que genera agravio comparativo y litigios (como ocurre con los valores de referencia catastrales inflados [7]). Muchos ciudadanos perciben que el Estado se lleva “demasiado” y que la vivienda se ha convertido en una “vaca lechera” fiscal, gravada una y otra vez.

En conclusión, el peso de los impuestos es un factor clave (y a menudo subestimado) en el problema del encarecimiento de la vivienda en España. Ciertamente, la solución al elevado precio de la vivienda podría pasar por múltiples frentes (más oferta, políticas de suelo, control de la especulación, etc.), pero una revisión de la fiscalidad inmobiliaria también debería entrar en el debate. Al menos en Andalucía, se han dado pasos para bajar algunos impuestos (reducción del ITP al 7% [3], bonificaciones en AJD, etc.), pero otras figuras como el IRPF estatal o los valores de referencia requieren soluciones a nivel nacional.

Al final del día, aligerar la carga fiscal sobre la vivienda podría contribuir a abaratar su coste final para los ciudadanos, devolviendo a la vivienda su función social de proporcionar libertad y seguridad, en lugar de ser vista como un objeto de tributación constante.

Fuentes: Las cifras y afirmaciones de este artículo se basan en la normativa fiscal vigente y en datos de informes oficiales y noticias especializadas. Por ejemplo, Idealista News resume los tipos de ITP por comunidades autónomas (Andalucía 7%, etc.)[3], así como las novedades en plusvalía municipal 2025 [26][31]. El BOJA/Junta de Andalucía detalla los tipos reducidos de ITP/AJD aplicables [4][32]. La polémica sobre el valor de referencia catastral ha sido cubierta por Infobae y otros medios [7]. Los tramos del IRPF 2025 (19%–30%) están publicados en medios financieros [16]. Estudios de consultoras inmobiliarias muestran los tipos efectivos de IBI en distintas regiones [14]. Finalmente, artículos divulgativos (BBVA, Holded, OCU…) explican en ejemplos prácticos el impacto de la inflación no ajustada en IRPF [18][19] y calculan la cuota de plusvalía con diferentes métodos[28], corroborando los cálculos aquí expuestos. En suma, los impuestos suponen un componente significativo del coste de la vivienda en España, tal como se ha argumentado con fuentes verificables.

[7][3][1][4][14][16][18][27]

[1] [2] IVA al comprar vivienda nueva: qué es y cuánto se paga | BBVA

[3] ITP por comunidades en 2025, ¿cuánto se paga? — idealista/news

[4] [5] [32] Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados - Junta de Andalucía

[6] El Valor de Referencia: guía con todo lo que debes saber — idealista/news

[7] [8] [9] [10] [11] [12] El valor de referencia de Catastro, bajo la lupa del Constitucional por posible inconstitucionalidad - Infobae

[13] Spain's IBI Property Tax Explained: 2025 Rates by Province

[14] [15] ¿Qué es el IBI y como se calcula? | Inmobiliaria Cushman&Wakefield

[16] [17] Cómo declarar la venta de una vivienda en 2025 — idealista/news

[18] [19] [20] El IRPF de las ganancias patrimoniales

[21] [22] Cuánto se paga por plusvalía municipal en 2025 | OCU fincas y casas

[23] [24] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [31] Plusvalía municipal, ¿qué es y cómo se calcula en 2025? — idealista/news