Guía para Herederos de Propiedades Inmobiliarias: Aterrizando las Expectativas
Jero Pérez • 2 de julio de 2024
Guía para herederos de propiedades inmobiliarias: aterrizando las expectativas
Tiempo aproximado de lectura, 5 minutos
Guía para herederos de propiedades inmobiliarias: aterrizando las expectativas
Heredar una propiedad inmobiliaria
siempre parece un golpe de suerte, el boleto dorado a una vida de lujos y estabilidad financiera. Sin embargo, las expectativas de muchos herederos están fuera de la realidad del mercado. Refiriéndonos a Cádiz, que es nuestro contexto, donde la rehabilitación de fincas es la práctica más común para crear nuevas viviendas, es vital que los propietarios, pero sobre todo, y en muchos casos, los herederos, que es a quienes va dirigida esta guía, comprendan el verdadero valor de su herencia y actúen con sensatez. Esta guía ofrece recomendaciones para que los herederos tomen decisiones informadas y realistas sobre sus propiedades.
El contexto del mercado inmobiliario en Cádiz
En el casco histórico de Cádiz, el precio medio de la vivienda es de aproximadamente 2.500 €/m², según fuentes como TINSA, Idealista y Fotocasa. Para las viviendas de nueva construcción o fincas rehabilitadas, que a los efectos, es lo mismo, este precio puede subir hasta una media de 3.500 €/m². A primera vista, estos números pueden parecer prometedores, pero es esencial desglosar los costos involucrados para entender el panorama completo.
Desglosando los costos
Para que un promotor decida invertir en una finca, heredada o no, necesita considerar varios factores:
- Coste de Construcción: El precio actual de la construcción residencial se sitúa en torno a los 1.500 €/m².
- Gastos Adicionales: Los gastos de proyecto, dirección, comercialización, licencias, etc., se estiman en un 15% del coste de construcción, lo que equivale a unos 225 €/m².
- Beneficio del Promotor: El promotor busca un beneficio mínimo del 30% sobre el precio de venta, para cubrir sus gastos y rentabilizar el capital que tendrá que invertir, y que recuperará al final de las obras, si es que lo vende todo, es decir, unos 1.000 €/m².
Cálculo del precio real de venta
Con estos datos, podemos calcular el valor máximo que un promotor debería pagar por una propiedad para que "le salgan los números”:
Precio de venta - Coste de construcción − gastos adicionales - Gastos y Beneficio del promotor
3.500 €/𝑚2 - 1.500 €/𝑚2 − 225 €/𝑚2 − 1.000 €/𝑚2 = 775 €/𝑚2
Esto significa que, para que la operación sea viable, la finca debería salir en venta en torno a los 775 €/m². Sin embargo, muchos herederos pretenden vender sus propiedades a precios muy por encima de este valor, lo que dificulta la venta y, en algunos casos, la hace inviable.
Opciones para los herederos...
- Realismo y Ajuste de Expectativas: Aunque siempre habrá un listo entre los afortunados, la primera opción es hacer números y ajustar las expectativas a la realidad del mercado. Vender la propiedad a un precio razonable puede no convertirte en millonario, pero garantizará una venta más rápida y menos dolor de cabeza a largo plazo. Obtendrás una suma significativa de dinero que puedes reinvertir o utilizar para mejorar tu calidad de vida.
- Especulación y Riesgos: La otra opción es intentar especular con la finca, esperando que alguien pague el precio que deseas. Sin embargo, esta estrategia conlleva varios riesgos:
3. Restricciones Adicionales: muchos herederos creen que su herencia vale una fortuna, especialmente si el bien heredado tiene algún tipo de protección por su valor histórico o arquitectónico. En estos casos, se creen que les ha tocado literalmente la lotería. Pero, por su inexperiencia, no saben que estas fincas protegidas tienen menor salida que las demás. Los requerimientos urbanísticos son más restrictivos, lo que hace que cualquier proyecto en ellas sea mucho más costoso y complicado de llevar a cabo. Esto reduce aún más su atractivo para los promotores.
- Gastos Continuos: Mientras la propiedad no se vende, seguirás incurriendo en gastos de mantenimiento, impuestos y otros costes asociados.
- Desvalorización: Un precio irreal puede hacer que la propiedad permanezca en el mercado durante años sin venderse, como vemos en una finca cercana, donde el cartel de "Se Vende" lleva colgado desde hace casi una década.
- Impacto Social y de Calidad: si un promotor poco profesional adquiere la propiedad por un precio inflado, intentará recortar costes en la calidad de la construcción, apretando a su equipo técnico, a constructores y proveedores, estos a su vez, al personal… lo que finalmente afecta a la calidad de las viviendas y al entorno social. Protecciones y
Reflexión final
Aunque el que suscribe no es nadie para pedir responsabilidad social a los afortunados herederos, muchos de los cuales parecen dar demasiado valor a lo que otros han ganado con su esfuerzo, y que a ellos, simplemente, les ha caído del cielo, es crucial tener en cuenta el impacto de sus decisiones. Heredar una propiedad inmobiliaria en Cádiz puede ser una gran oportunidad, pero es conveniente tener los pies en la tierra y hacer un análisis realista de la situación. Tomar decisiones basadas en expectativas infladas puede convertir tu herencia en un regalo envenenado. Considera tus opciones cuidadosamente y consulta con expertos inmobiliarios para asegurar que tomas la mejor decisión posible.
Recuerda, la clave está en el equilibrio: obtén un buen beneficio sin caer en la especulación desmedida, y todos saldrán ganando. Herederos, es hora de dejar de soñar despiertos y enfrentarse a la realidad: esa herencia caída del cielo no es una mina de oro sin fondo. Ajusta tus expectativas, vende a un precio razonable y evita que tu propiedad se convierta en una carga en lugar de una bendición.
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